Кейс "Налог при продаже недвижимости можно не платить или НДФЛ = 0"

13.05.2023

Все из вас знают о том, что при продаже недвижимости (дом, квартира или участок) нужно отчитаться о полученном доходе в налоговой и уплатить НФДЛ в размере 13%. А если не знаете, то прочесть можно здесь

Ситуация, с которой разбиралась ведущий налоговый консультант «БукКипер Проф» Голдобина Ирина:

Семья с двумя несовершеннолетними детьми имела в собственности 2 квартиры – 97 и 53 кв.м. В 2022 году семья приняла решение о продаже этих двух квартир. При этом в собственности одна из квартир была менее трех лет, а в другой квартире часть долей принадлежали детям.

А уже в декабре 2022 года семья, на вырученные от продажи двух объектов недвижимости денежные средства, успешно приобрела в собственность новую квартиру площадью 91 кв.м.

Семья обратилась к нам со следующим запросом: Нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ за 2022 год? И можно ли не платить налог с продажи недвижимости в данном случае?

Ситуация нетривиальная! И очень интересная. Такое мы любим

Разбираем по порядку:

1)  Можно ли не платить налог с продажи недвижимости?

 Действительно, государство предоставляет некоторым семьям возможность не уплачивать налог в размере 13% при продаже недвижимости. Но есть ряд ограничений.

Как пояснила ФНС:

От представления декларации за 2022 год и обложения НДФЛ освобождаются доходы семей с двумя и более детьми, полученные от продажи в 2022 году жилья (комнаты, квартиры, жилого дома (его части), квартиры (ее части), независимо от срока нахождения такого жилья в их собственности.

Такой порядок применяется при одновременном соблюдении ряда условий:

• - возраст детей - до 18 лет (или до 24 лет в случае обучения ребенка на очной форме обучения);
• - кадастровая стоимость проданного жилого помещения не более 50 млн рублей;
• - налогоплательщику или членам семьи на дату продажи жилья не принадлежит в совокупности более 50% прав собственности на другое жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения;
• - в 2022 году либо до 30 апреля 2023 года было приобретено в собственность другое жилье (а при долевом строительстве - оплачена полная стоимость приобретаемого жилого помещения по договору);
• - общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади (или по кадастровой стоимости) проданное жилье.

Также эти условия распространяются и на те случаи, если такие доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

2)   Нужно ли платить налог с доли детей в праве собственности на недвижимость?

В процессе консультации с семьей также выяснили, что детям была выделена доля в 2014 году и она была увеличена в 2020 г. Доли в собственности были перераспределены по договору дарения. Нужно ли уплатить налог с долей, находящихся в собственности у детей в данном случае?

Для разбора нам пришлось обратиться в налоговую для разъяснений. И вот что прокомментировала районная ФНС:

Нет, не нужно! Так как срок владения при этом будет считаться с 2014, то есть с даты передачи первой доли в квартире.

3) При продаже сразу двух квартир будет ли облагаться налогом одна из них или обе подпадают под «амнистию»?

Но поскольку в нашем случае в собственности у семьи было сразу две квартиры и продали они их обе, то распространяется ли данная льгота на всю недвижимость? Или все же с продажи одной из квартир придется уплатить налог? Задача выяснить именно это стояла перед нами.

Одна квартира (97 кв м) была приобретена в 2022 и продана в 2022, но как мы уже выше указали, налог при ее продаже взиматься не будет, если соблюдены все условия. И условия действительно соблюдаются семьей в данном случае:

•  - детям менее 18 лет,
• - приобретена квартира большей кадастровой стоимости, хоть и менее по площади. Это допускается.
• - срок приобретения новой недвижимости также соблюдается – до 30 апреля текущего 2023 г. приобретена была новая квартира.

Со второй квартиры (53 кв м), где доли переданы детям ситуация еще интереснее и необычнее:

• - доли детей не облагаются налогом, так как более трех лет в собственности (дата считается с 2014 г.),
• - но при этом остальная доля была получена супругой в дар от брата. И вот как раз эта доля супруги будет облагаться налогом при продаже, так как право собственности возникло в результате дарения.

ИТОГ разбора всей ситуации таков:

1. - декларацию 3-НДФЛ о доходах физических лиц подавать нужно;
2. - квартира площадью 97 кв.м. не будет облагаться налогом, благодаря льготе для семей с детьми;
3. - доля детей при продаже квартиры не будет облагаться налогом, так как срок владения превышает три года;
4. - налогом НДФЛ по ставке 13% будет облагаться только доход, вырученный от продажи доли супруги в квартире площадью 53 кв.м, полученной по договору дарения.

Рекомендация всем семьям со схожими условиями: пользуйтесь льготой от ФНС, указанной выше. Но предварительно проконсультируйтесь со специалистов и с вашей районной инспекцией, в которую будете подавать декларацию 3-НДФЛ, так как каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

---

• Подготовка декларации 3-НДФЛ в Санкт-Петербурге - от 1000 руб. за 1 год;
• Консультация налогового специалиста;
• Разбираем все сложные случаи;
• 100 % заказчиков получают вычеты в течении 4 месяцев, даже в самых сложных случаях;
• Работаем удаленно.

Для получения консультации и разбора вашей ситуации оставляйте заявку:

• по телефону +7 812 327-09-10 
• по e-mail info@bpprof.ru

•