Передача общего имущества в пользование

Передача общего имущества в пользование

  Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода от использования общего имущества, в соответствии с частями 2 - 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
  Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, - когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.
  В следующем перечне указана лишь часть того, использоваться общее имущество:
  -Размещение рекламных стендов на подъездах, в холлах подъезда и лифтах.
  -Размещение в холле подъезда аппарата по приему платежей
  -Размещение рекламных конструкций на фасаде многоквартирного дома
  -Размещение оборудования интернет провайдеров
  -Передача в найм части общего имущества – помещений, подвалов, чердаков
  -Отчуждение общего имущества из состава общего имущества (при 100% согласии всех собственников)
  -Организация платных парковок на придомовой территории для не жителей многоквартирного дома
  Безусловно, дом нельзя превращать в одну сплошную рекламную вывеску, необходимо соблюдать архитектурную особенность дома.
  В силу требований статьи 209 Гражданского кодекса только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.
  От имени собственника на совершение сделок по передаче в пользование третьим лицам части общего имущества выступает ТСЖ (ТСН, ЖСК).
  Товарищество осуществляет свою деятельность на основании Устава, Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса.
  Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 настоящего Кодекса).
  Следовательно, в своей деятельности по управлению многоквартирным домом товарищество собственников жилья, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничено законом в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.
  При вышеуказанных действиях главное – это соблюдение процессуальных процедур, поскольку, если ненадлежащим образом провести собрание, составить протокол общего собрания, либо определить потенциальный перечень общего имущества для передачи в найм третьим лицам, то могут быть последствия в виде оспаривания таких собраний и сделок.

  Далее приведем пример недопуска оператора связи, с которым у ТСЖ не был заключен договор.
  Определение Верховного Суда РФ от 04.07.2016 N 304-КГ16-1613 по делу N А45-646/2015
  Антимонопольным органом возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательства и выдано предписание в адрес ТСЖ в связи с поступлением в его адрес жалобы общества "МТС" о нарушении ТСЖ антимонопольного законодательства, выразившегося в отказе сотрудникам оператора связи в доступе на технические этажи жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Кропоткина, д. 108, где размещено оборудование связи, принадлежащее обществу "МТС" и используемое для оказания услуг жильцам указанного дома по заключенным с ними договорам об оказании услуг связи.
  Отказ в доступе на технические этажи здания мотивирован тем, что между товариществом и оператором связи не заключен договор на размещение оборудования.
  Товарищество собственников жилья "Кропоткина 108" (далее - товарищество, ТСЖ "Кропоткина 108") обратилось в суд о признании незаконным предписания выданного антимонопольным органом.
  Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.05.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
  Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 решение суда оставлено без изменения.
  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 27.11.2015 названные судебные акты оставил без изменения.
  Однако, Экономическая коллегия Верховного суда (ВС) отказалась признавать ТСЖ в Новосибирске монополистом на рынке услуг по предоставлению в пользование общих помещений управляемого им дома.
  Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.05.2015 по делу N А45-646/2015, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2015 по тому же делу отменить.
  Заявление товарищества собственников жилья "Кропоткина 108" удовлетворить.
Признать незаконными решение и предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области от 17.10.2014 N 02-0142-10-14
  Суд мотивировал решение следующим из Устава заявителя, ТСЖ "Кропоткина 108" является некоммерческой организацией, создано по решению собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Кропоткина 108 для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.
  Товарищество осуществляет свою деятельность на основании Устава, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и Жилищного кодекса.
  В силу требований статьи 209 Гражданского кодекса только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.
  Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 настоящего Кодекса).
  Следовательно, в своей деятельности по управлению многоквартирным домом товарищество собственников жилья, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничено законом в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.
  При рассмотрении данного дела судами трех инстанций было установлено, что собственниками общего имущества указанного многоквартирного дома в рассматриваемый период не принималось решение о размещении оборудования общества "МТС" в местах общего пользования данного здания. Следовательно, товарищество, отказывая сотрудникам оператора связи в допуске в технические помещения здания, действовало не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества многоквартирного дома относительно размещения оборудование третьего лица, что соответствует положениям статей 44, 138, 144 Жилищного кодекса.
  Также следует отметить, что при размещении и эксплуатации оборудования, необходимого для оказания услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, оператор связи обязан руководствоваться также нормами статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", в соответствии с которыми организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.