Полезные статьи для бухгалтера и руководителя

23.08.2018

Новый вид предпринимательства - сдача в аренду помещений

Сотни тысяч людей, граждан нашей прекрасной Родины сдают свои квартиры и нежилые помещения в аренду. Среди них имеются (о чудо!) порядочные налогоплательщики, сдающие 3-НДФЛ и уплачивающие обязательные 13% в бюджет РФ. Вот что для некоторых их них придумали налоговики (с ними суды придачу). 

История эта началась в 2016 году, когда ИФНС г. Челябинска по центральному району провела выездную проверку в отношении гр. ХХХ, и доначислила НДС, привлекла его к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения по ст. 122 НК РФ, 119 НК РФ. 

На первый взгляд: чудеса! Проверяли физлицо, а доначислили НДС. Как такое возможно? А у инспекции основание — она установила факт осуществления налогоплательщиком предпринимательской деятельности по сдаче нежилой недвижимости в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и неисполнение в связи с этим обязанности налогоплательщика НДС. 

То есть, еще раз, чтобы было понятно. Гражданин имеет в собственности нежилое помещение и сдает его в аренду. Платит НДФЛ 13%, как порядочный. А ему говорят нет, ты предприниматель! И налоги должен платить, как оный! А поскольку не зарегистрировался, как индивидуальный предприниматель и не заявил УСН, то обязан платить НДС. Заметьте, расходов у гражданина нет, уменьшить доход ему не представляется возможным. А если бы и были: он же не зарегистрирован как предприниматель.  

Насчитали бедолаге НДС 5 717 185 рублей; да пени 1 082 178,60 рублей; ну и штрафы по п. 1 ст. 122 НК РФ в сумме 91 060,80 рублей; по п. 1 ст. 119 НК РФ в размере 127 083,60 рублей.  

Гражданин, конечно в суд. Дело прошло все инстанции, и вот Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2018 N 309-КГ18-2588 по делу N А76-39/2017 поставило в нем точку. 

Суды пишут: «....действующее законодательство не содержит запрета физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, на извлечение дохода от использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, но только при условии, что эти действия не содержат признаков предпринимательской деятельности».  

Какие же признаки предпринимательской деятельности в сдаче помещения в аренду усмотрела ИФНС, а вместе с ней суды всех инстанций? 

1. Помещения нежилые, их два (закон не ограничивает физлицо количеством. Тем более только 2, не 10).  

2. Арендатор — коммерческое юридическое лицо (ну и что? А кто еще будет арендовать нежилое помещение?).  

3. Длительный срок аренды (что тут предпринимательского?).  

4. Помещения по своему расположению и техническим, функциональным характеристикам имеет статус нежилого торгового помещения и не предназначено для использования в личных целях (то есть суд считает, что если что-то не может использоваться в личных целях, то это объект предпринимательства. Запомним). 

5. Договоры аренды нежилых помещений содержат условия об обязанности арендодателя передать помещения в нормальном санитарно-техническом состоянии, пригодном для использования в коммерческих целях; об ответственности за неисполнение обязательств по договору, то есть в них учтены возможные риски, подлежащие учету при осуществлении предпринимательской деятельности (то есть если оговорены санкции при неисполнении договора, то это уже элемент предпринимательства. Сказано новое слово в юриспруденции. Так ведь и любой договор займа можно подтянуть под «предпринимательство»). 

Вывод суда: «Поскольку в силу статьи 23 ГК РФ, статьи 11 НК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 27.12.2012 N 34-П)». 

И «вишенка на торте». Был бы гр. ХХХ предпринимателем на УСН — заплатил бы 6%, а не 13%. И никакого НДС. Источник: klerk.ru